Czy można żądać wstecz czynszu za ustną umowę dzierżawy?

Bożena Wawrzynowska    |    04 grudnia 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Zawarliśmy ustną umowę dzierżawy, ale nie płaciliśmy czynszu. Czy właścicielka może żądać czynszu wstecz, skoro nie było umowy pisemnej?

Odpowiedź:

Umowa dzierżawy zawarta w formie ustnej jest tak samo ważna i wiążąca strony, jak umowa zawarta w formie pisemnej. Należy podkreślić, że z ustnej dzierżawy należy się wywiązywać z taką samą staranności, jak z pisemnej. Nie może być jednak wątpliwości co do treści takiej umowy.

Ustna dzierżawa nie jest tak trwałą umową, jak ta pisemna. Nie uprawnia przy tym dzierżawcy do skorzystania z prawa pierwokupu, w przypadku sprzedaży nieruchomości. Niewątpliwie, jednym z elementów umowy dzierżawy jest zobowiązanie dzierżawcy do zapłaty czynszu. Jego wysokość nie powinna budzić wątpliwości.

Wydzierżawiający może domagać się od dzierżawcy zapłaty zaległego czynszu nawet wtedy, gdy nie zawarto pisemnej umowy. Na wydzierżawiającym ciąży jednak obowiązek wykazania, w jakiej wysokości czynsz został przez strony ustalony. Jeżeli jednak nie będzie to możliwe sąd może zasądzić czynsz według własnego przekonania, kierując się przy tym np. opinią biegłego.Do ustalenia czynszu mogą w takiej sytuacji służyć średnie wartości czynszów gruntów rolnych na danym terenie.

Proces o ustalenie i zapłatę czynszu z ustnej umowy dzierżawy może okazać się kłopotliwy i kosztowny dla obu stron. Aby uniknąć takich problemów i wydatków należy, choć nie jest to konieczne, sporządzać umowy w formie pisemnej.

Czy możliwy jest zwrot wywłaszczonej nieruchomości?

Bożena Wawrzynowska    |    29 listopada 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Zostałem 10 lat temu wywłaszczony z części gruntów przez gminę pod budowę oczyszczalni ścieków. Po kilku latach okazało się, że oczyszczalnia nie może powstać w tym miejscu i ostatecznie wybudowano ją na gminnej działce. Mój grunt gmina wydzierżawiła. Wójt zamierza przekazać go nieodpłatnie fundacji, która ma tam budować dom opieki. Czy nie powinna oddać mi wywłaszczonej działki? Gdyby doszło do zwrotu, co dalej będzie z dzierżawą?

Odpowiedź:

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczona działka nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli gmina zechce przeznaczyć ją na coś innego niż oczyszczalnia ścieków, powinna powiadomić Pana o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Taki obowiązek ciąży na podmiocie, na rzecz którego dokonano wywłaszczenia, również w stosunku do spadkobierców poprzedniego właściciela. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu wygasa.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą też z własnej inicjatywy żądać zwrotu wywłaszczonej działki lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.  Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
– pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu wywłaszczenia albo
-pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty właściwego ze względu na miejsce położenia wywłaszczonych gruntów. Jeśli dojdzie do zwrotu, były właściciel lub jego spadkobierca mają obowiązek zwrócić Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego (w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu) wypłacone odszkodowanie. Powinien też oddać nieruchomość zamienną, jeśli była przyznana. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Należność ta może być, na wniosek poprzedniego właściciela albo jego spadkobiercy, rozłożona na raty, nie dłużej niż na 10 lat. Warunki rozłożenia na raty starosta określa w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi oddano w trwały zarząd lub obciążono prawem użytkowania, prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Najem (dzierżawa, użyczenie) zwracanej nieruchomości wygasa z upływem 3 miesięcy od tego dnia.

Zwrot nieruchomości nie będzie natomiast możliwy, jeżeli gmina przeniesie własność działki na inny podmiot, nie dopełniając obowiązku powiadomienia Pana o możliwości jej zwrotu. Tak wynika z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 kwietnia 2015 r. Według niej, roszczenie o zwrot przysługuje wyłącznie wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zwrot zaś jest możliwy tylko wówczas, gdy któryś z tych podmiotów jest nadal właścicielem nieruchomości. W takim przypadku były właściciel lub jego spadkobiercy mogą domagać się odszkodowania od podmiotu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie i który wyzbył się wywłaszczonego gruntu.

Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 29 maja 2014 r., w którym SN orzekł, że przekazanie działki na cele niezgodne ze wskazanymi w decyzji wywłaszczeniowej jest czynem niedozwolonym. Byłym właścicielom przysługuje wtedy roszczenie o odszkodowanie.

Czy za szkody wyrządzone przed zasiewem przysługuje odszkodowanie?

Bożena Wawrzynowska    |    27 listopada 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Dziki zryły mi ziemię przygotowaną pod zasiew pszenicy ozimej. Musiałem powtórnie wykonać niezbędne prace. Koło łowieckie twierdzi, że odszkodowanie należy się tylko za szkody w uprawach rolnych. Czy koło ma rację?

Odpowiedź:

Zgodnie z ustawą prawo łowieckie, dzierżawca lub zarządca obwodu łowieckiego obowiązany jest do wynagrodzenia szkód wyrządzonych w uprawach i płodach rolnych przez dziki, łosie, daniele i sarny. W myśl art. 50 ust. 1b w/w ustawy, za szkody wyrządzone przez te zwierzęta na obszarach niewchodzących w skład obwodów łowieckich odpowiada Skarb Państwa.

Przepisy nie zawierają definicji „uprawy”. Rozbieżne wcześniej było orzecznictwo dotyczące tej kwestii. Sądy uznawały, że uprawą są jedynie rośliny uprawiane na jakimś terenie w celach użytkowych.

Dopiero w uchwale z 19 maja 2015 r. wydanej w składzie 7 sędziów, Sąd Najwyższy stwierdził, że szkodą w uprawie rolnej jest także szkoda wyrządzona przed zasiewem, związana z ponownym wykonaniem niezbędnych czynności agrotechnicznych przygotowujących grunt do zasiewu.

Może Pan więc żądać odszkodowania obejmującego koszty powtórnego przygotowania ziemi pod zasiewy.

Jak ustala się dochód z gospodarstwa rolnego?

Bożena Wawrzynowska    |    20 listopada 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Oboje z żoną staramy się o renty z KRUS. Ze względu na zły stan zdrowia i brak sił do pracy oddaliśmy w zeszłym roku gospodarstwo w nieodpłatną dzierżawę, żeby ziemia nie leżała odłogiem. Dzierżawca opłaca podatek. Żyjemy z niewielkich oszczędności. Żona ma znaczny stopień niepełnosprawności. Starałem się o przyznanie zasiłku opiekuńczego na nią, ale gmina odmówiła, bo z powodu posiadania ziemi przekraczamy kryterium dochodowe. Czy to zgodne z prawem, gdy ziemia jest oddana w dzierżawę i nie uzyskujemy z niej żadnego dochodu? Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało decyzję gminy w mocy. Czy warto odwołać do sądu administracyjnego?

Odpowiedź:

Trudno przewidzieć, jaki wyrok wyda WSA, gdyż orzecznictwo w tej sprawie nie jest jednolite. Dominująca w ostatnich latach linia orzecznicza jest niekorzystna dla rolników, którzy są formalnie właścicielami gospodarstw rolnych, ale nie uzyskują z nich żadnych dochodów.

Zgodnie ustawą o świadczeniach rodzinnych, w przypadku ustalania dochodu z gospodarstwa rolnego, przyjmuje się, że z 1 ha przeliczeniowego uzyskuje się dochód miesięczny w wysokości 1/12 dochodu ogłaszanego corocznie w drodze obwieszczenia przez prezesa GUS. Ustalając dochód rodziny uzyskany z gospodarstwa rolnego, do powierzchni gospodarstwa stanowiącego podstawę wymiaru podatku rolnego wlicza się obszary rolne oddane w dzierżawę. Nie uwzględnia się jedynie:
gruntów oddanych w dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników;
– gospodarstwa rolnego wniesionego do użytkowania przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną;
– gospodarstwa rolnego oddanego w dzierżawę w związku z pobieraniem renty strukturalnej.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2015 r.  orzekł, że ustawodawca w przepisach ustawy o świadczeniach rodzinnych przyjął domniemanie, że z gospodarstwa rolnego uzyskuje się dochód. Według sądu odbywa się to niezależnie od tego, czy się w tym gospodarstwie pracuje, czy też zostało ono oddane w posiadanie zależne innej osobie.

Z kolei w wyroku z 18 lutego 2010 r.  NSA stwierdził, że  ustawa o świadczeniach rodzinnych ustanawia prawną zasadę ryczałtowego obliczania dochodu rolnika. Należy wykładać go w ten sposób, że określony w nim szacunkowy dochód z gospodarstwa rolnego uwzględnia się niezależnie od tego, czy gospodarstwo to jest faktycznie użytkowane.

Podobnie NSA orzekł w wyroku z 27 października 2010 r. uznając, że w/w ustawa nie mówi o dochodzie faktycznie osiąganym z działalności rolniczej. Zwiera ona natomiast założenie, że kwota wynikająca z przewidzianego w nim wyliczenia jest dochodem miesięcznym przyjętym do ustalenia prawa do zasiłku rodzinnego (i innych świadczeń rodzinnych.)

Wojewódzkie sądy administracyjne, orzekając w podobnych sprawach, powołują się na te wyroki. Odmienne orzeczenia pochodzą z okresu wcześniejszego. I tak np. WSA w Łodzi w wyroku z 7 kwietnia 2009 r. uznał, że ustawodawca w art. 5 ust. 8 ustawy o świadczeniach rodzinnych wprowadził zasadę ujednoliconego liczenia dochodów z gospodarstwa rolnego, o ile gospodarstwo to stanowi źródło utrzymania dla rodziny wnioskodawcy, czyli o ile zainteresowany faktycznie uzyskał dochód.

Podobny pogląd wyraził WSA w Łodzi w wyroku z 29 września 2008 r. w którym podkreślił, iż termin „utrzymuje się z gospodarstwa rolnego” oznacza, iż gospodarstwo to jest prowadzone, dostarcza środków utrzymania.

Jeśli zdecyduje się Pan na wniesienie skargi do WSA, warto powołać się na ww. orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Jednak wynik wydaje się mocno niepewny. Najlepszym wyjściem byłoby nabycie prawa do renty z KRUS i wydzierżawienie gospodarstwa na zasadach określonych w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników.

Kiedy jest możliwe zasiedzenie współwłasności?

Bożena Wawrzynowska    |    17 listopada 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Mąż ponad 32 lata temu otrzymał w darowiźnie udział w nieruchomościach rolnych od rodziców. Grunty te tworzą gospodarstwo rolne i mąż przez cały ten okres prowadził na nich działalność rolniczą. Pozostałe udziały należały do męża dziadków i cioci. Czy może teraz nabyć na własność całą nieruchomość?

Odpowiedź:

W Państwa sytuacji, najlepiej rozważyć skorzystanie z instytucji zasiedzenia. Reguluje ją art. 172. kodeksu cywilnego. Według tego przepisu, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast  po upływie trzydziestu lat choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Sąd Najwyższy w wyroku z 10 lutego 2016 r. orzekł, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela. Dochodzi do niego jednak w specyficznej sytuacji, jaka powstaje wtedy, gdy posiadanie właścicielskie wykonuje osoba do tego uprawniona jako współwłaściciel. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli jest możliwe. Wymaga ono jednak, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela udowodnił, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad swój udział na udział niewykonującego oraz  uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli.