Czy można sprzedać grunty zapisane w testamencie?

Bożena Wawrzynowska    |    22 czerwca 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Jestem właścicielem gospodarstwa rolnego i chciałbym niektóre nieruchomości zapisać wnuczce w testamencie. Czy muszę zapisać całe gospodarstwo? Czy testament musi być w formie aktu notarialnego? Czy można go potem zmienić? Czy będę mógł sprzedać ziemię, gdy zapiszę ją w testamencie? Czy wnuczka może być spadkobiercą skoro nie jest rolnikiem indywidualnym?

Odpowiedź:

Mimo, że wnuczka nie jest rolnikiem indywidualnym może jej Pan przekazać nieruchomość rolną za życia np. w formie darowizny czy dożywocia. Może Pan także powołać ją w testamencie jako spadkobiercę czy zrobić zapis windykacyjny. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, wskazuje, że zbywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Zasada ta nie dotyczy jednak nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Pod pojęciem osoby bliskiej rozumie się zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz osoby przysposabiające i przysposobione.

Może Pan sporządzić testament własnoręczny albo w formie aktu notarialnego. Kodeks cywilny dopuszcza taką możliwość, jeśli napisze Pan testament w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą.

Może Pan powołać w testamencie do spadku jedną czy kilka osób. Natomiast jeżeli chciałby Pan przekazać wnuczce określoną nieruchomość rolną, a jako spadkobierców pozostałych składników powołać inne osoby, to może skorzystać Pan z zapisu windykacyjnego. W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku (zapis windykacyjny).

Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być:
– rzecz oznaczona co do tożsamości, np. nieruchomość rolna;
– zbywalne prawo majątkowe;
– przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne;
– ustanowienie na rzecz zapisobiorcy użytkowania, służebności.

Należy jednak podkreślić, że zapis windykacyjny musi być zawsze sporządzony w formie aktu notarialnego.

Oczywiście może Pan zawsze sprzedać nieruchomość rolną, nawet jeżeli sporządził testament czy zapis windykacyjny.  Zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia.

Może Pan także w każdym momencie zmienić testament. Takie prawo daje Panu kodeks cywilny. Według niego, spadkodawca może w każdej chwili odwołać cały testament i jego poszczególne postanowienia. Odwołać testament można poprzez sporządzenie nowego testamentu, zniszczenie lub pozbawienie cech, od których zależy jego ważność, bądź dokonanie w testamencie zmian, z których wynika wola odwołania jego postanowień.

Zaliczka przy zakupie maszyny

Bożena Wawrzynowska    |    19 czerwca 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Kilka miesięcy temu zawarłem umowę kupna-sprzedaży maszyny rolniczej. Wpłaciłem zaliczkę, a sprzedawca zobowiązał się ją dostarczyć w terminie 3 miesięcy od podpisania umowy. Zapłata reszty ceny miała nastąpić w dniu wydania maszyny. Do dziś jednak maszyny nie otrzymałem, choć termin umowny dawno minął. Co powinienem zrobić?

Odpowiedź:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i mu ją wydać, a kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa sprzedaży jest umową wzajemną, co oznacza, że świadczenie sprzedającego jest odpowiednikiem świadczenia kupującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że obie strony miały spełnić swoje świadczenia jednocześnie. W takiej sytuacji kupujący może oczywiście wstrzymać się z dokonaniem płatności do czasu, gdy sprzedawca będzie mógł wydać mu przedmiot umowy.

Jeśli jednak dłużnik (sprzedawca) pozostaje w zwłoce – ze swej winy nie dostarcza maszyny, kupujący może wezwać go (pisemnie) do wykonania zobowiązania w określonym terminie pod rygorem odstąpienia od umowy.

Jeśli to nie poskutkuje, kupujący może od umowy odstąpić i żądać jednocześnie zwrotu wpłaconej zaliczki.

Jak bronić się przed działaniami komornika prowadzonymi przeciwko innej osobie?

Bożena Wawrzynowska    |    09 czerwca 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Przeciwko ojcu prowadzona jest egzekucja za niespłacony kredyt konsumencki. Ojciec mieszka z nami i komornik podczas wizyty zajął rzeczy należące do mnie i mojego męża. W jaki sposób mamy się bronić przed komornikiem?

Odpowiedź:

Co do zasady, komornik może prowadzić egzekucje wyłącznie do przedmiotów oraz praw przysługujących dłużnikowi. W praktyce często okazuje się, że ustalenie, które z nich należą do dłużnika może być kłopotliwe. Takie sytuacje zdarzają się najczęściej wtedy, gdy dłużnik mieszka z innymi osobami. Podczas prowadzenia czynności komorniczych w miejscu zamieszkania dłużnika komornik dokonuje zajęcia wszystkich przedmiotów, które prawdopodobnie należą do niego.

W przypadku, gdy komornik dokona zajęcia przedmiotów nie należących do dłużnika właściciel może żądać ich zwolnienia spod egzekucji. Zgodnie bowiem z treścią art. 841 § 1 kodeksu postępowania cywilnego osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa. Powództwo o zwolnienie spod egzekucji winno zostać skierowane do sądu, w którego okręgu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.

Z powództwem należy wystąpić w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa. W praktyce najczęściej oznacza to, że termin ten biegnie od dnia zajęcia rzeczy lub praw. Pozew w sprawie o zwolnienie spod egzekucji podlega opłacie wynoszącej 5 % od wartości przedmiotu sprawy, tj. wartości zajętego prawa bądź rzeczy.

Czy trzeba przepisać gospodarstwo aby otrzymać emeryturę z KRUS?

Bożena Wawrzynowska    |    07 czerwca 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Rodzice są współwłaścicielami gospodarstwa. Tata w marcu skończył 65 lat, a mama ma 55. Czy muszą przepisać gospodarstwo, aby tata dostał emeryturę?

Odpowiedź:
Tata Pani nie może na razie przejść na emeryturę (jeśli nie chodzi o emeryturę wcześniejszą), ponieważ nie osiągnął jeszcze obecnie obowiązującego wieku emerytalnego wynoszącego dla mężczyzn urodzonych w marcu 1952 r. 66 lat i 5 miesięcy. Powrót do dawnego wieku emerytalnego, który dla mężczyzn wynosił 65 lat, a dla kobiet 60 lat, nastąpi od października br. Wtedy tata może nabyć prawo do emerytury, jeśli ma co najmniej 25 lat stażu ubezpieczeniowego w KRUS. Prawo to nie jest uzależnione od zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej. Tak więc rodzice nie będą musieli wyzbyć się własności lub przynajmniej posiadania gospodarstwa. Wymóg taki obowiązuje natomiast w przypadku przejścia na wcześniejszą emeryturę rolniczą.

W przypadku jednak, gdy rolnik uprawniony do emerytury nie zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, będzie dostawał jedynie część składkową świadczenia. Natomiast wypłata części uzupełniającej (znacznie wyższej) ulega zawieszeniu. Wyjątki od tej zasady jednak istnieją. I tak na przypadku, gdy rencista lub emeryt uprawniony do emerytury prowadzi działalność rolniczą z małżonkiem podlegającym ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu z mocy ustawy, wypłaty nie zawiesza się. Jeśli więc Pani mama podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu w KRUS, rodzice będą mogli nadal prowadzić gospodarstwo. Tata zaś otrzyma całą emeryturę.

W myśl natomiast przepisów ustawy część uzupełniająca emerytury (lub renty) jest natomiast zawieszana w jednej czwartej, jeśli:
– uprawniony do świadczenia nie zawarł umowy z następcą i nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego co najmniej po cenie odpowiadającej ich oszacowaniu według przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa albo
– trwają czynności zmierzające do wywłaszczenia tych nieruchomości, ich wykupu na cel uzasadniający wywłaszczenie albo do trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na podstawie odrębnych przepisów lub
– nieruchomości te są położone w strefie ochronnej lub na innym obszarze specjalnym, utworzonym na podstawie odrębnych przepisów w związku z wprowadzeniem ograniczeń w użytkowaniu gruntów rolnych albo w celach ochronnych.

Należy rozważyć, czy mama Pani nie mogłaby przejść na wcześniejszą emeryturę, skoro ma już 55 lat. Aby ją otrzymać, musiałaby udowodnić co najmniej 30 lat ubezpieczenia w KRUS. Przy czym do tego okresu można również doliczyć okresy pracy w gospodarstwie rolnym rodziców po ukończeniu 16 roku życia przypadające przed 1 stycznia 1983 r. Gdyby mama spełniała ten warunek i chciała przejść na wcześniejszą emeryturę, rodzice musieliby przekazać gospodarstwo (ewentualnie sprzedać) lub wydzierżawić na co najmniej 10 lat. Jeżeli rodzice się na to zdecydują, to także tata Pani będzie mógł przejść na wcześniejszą emeryturę, gdyż wymagany dla mężczyzny wiek wynosi w tym przypadku 60 lat.

Trzeba na zakończenie podkreślić, że możliwość przejścia na wcześniejszą emeryturę rolniczą będą miały tylko te osoby, które spełnią wszystkie wymagane warunki dotyczące wieku, stażu ubezpieczeniowego i zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej do końca 2017 r.

Czy można zasiedzieć grunt który był własnością Skarbu Państwa?

Bożena Wawrzynowska    |    05 czerwca 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Od 1974 r. do dzisiaj mój sąsiad użytkuje grunt, który wtedy stanowił własność Skarbu Państwa. Mój ojciec kupił ten grunt od państwa w 1986 r. Czy sąsiad może zasiedzieć ten grunt, skoro do 1986 roku był on własnością państwa?

Odpowiedź:

Generalna zasada  mówi, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Do 30 września 1990 r. przepisy Kodeksu cywilnego uniemożliwiały nabycie przez zasiedzenie nieruchomości stanowiących własność państwową. Możliwość ta istnieje dopiero od 1 października 1990 r. Mimo zniesienia zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych sposób obliczania okresu koniecznego do zasiedzenia jest odmienny od tego, jaki obowiązuje przy „normalnych” nieruchomościach.

Zgodnie z przepisami przejściowymi, termin zasiedzenia ulega skróceniu o czas posiadania biegnący w okresie obowiązywania (czyli do 30 września 1990 r.) zakazu zasiedzenia, jednakże nie więcej niż o połowę. Oczywiście chodzi tutaj o obecnie obowiązujące terminy zasiedzenia i właśnie one podlegają skróceniu, najwyżej jednak o połowę. Podlega zatem skróceniu do dziesięciu lat (w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze) lub do piętnastu lat (w przypadku złej wiary) biegnący od dnia 1 października 1990 r. termin zasiedzenia, jeżeli przedtem upłynął równy lub dłuższy termin posiadania. W konsekwencji suma okresu przed 30 września 1990 r. oraz okresu po 1 października 1990 r. musi wynosić 30 lat (przy złej wierze) lub 20 lat (przy dobrej wierze). Należy jednak zaznaczyć, że od 1986 r. w omawianym przypadku nieruchomość nie jest już państwowa, tak więc cały ten czas, do dziś, można doliczyć do zasiedzenia.

W omawianym przypadku posiadacz może złożyć wniosek o zasiedzenie, bowiem łącznie jest w posiadaniu gruntu od 39 lat (12 lat – od 1974 r. do 1986 r. i 24 lata – od 1986 r. do 2013 r.).

Do okresu posiadania wymaganego do zasiedzenia posiadacz może zaliczyć cały czas od 1974 r. (gdy stał się posiadaczem ziemi) do 1986 r. (nieruchomość została sprzedana i od tej chwili nie jest państwowa), bowiem w myśl powyżej wskazanych przepisów można zaliczyć czas, gdy obowiązywał zakaz zasiedzenia gruntów państwowych, nie więcej jednak niż 15 lat przy złej wierze i 10 lat – przy złej.