Problemy z ustną dzierżawą

Bożena Wawrzynowska    |    20 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Na podstawie ustnej umowy dzierżawy z sąsiadem użytkuję działkę rolną. Chce ją kupić ktoś inny i już wkrótce ma nastąpić podpisanie umowy sprzedaży, bowiem sąsiad nie chce uznać naszej dzierżawy. Ponieśliśmy już nakłady na zasiewy. Jak temu zaradzić?

Odpowiedź: Ustna umowa dzierżawy wiąże strony, podobnie jak umowa zawarta w formie pisemnej. Problem polega tylko na wykazaniu, że umowa została zawarta i jaka jest jej treść. To na dzierżawcy spoczywa obowiązek udowodnienia nowemu właścicielowi, że taka umowa została zawarta. Winien zatem przedstawić dowody zapłaty czynszu dzierżawnego, dokonanych nakładów na grunt, świadków na to, że użytkuje nieruchomość itp. Wszystkie dowody warto gromadzić jak najszybciej, nie czekając na ewentualną sprawę sądowa.

Niewątpliwie umowa ustna nie daje takiej pewności i uprawnień, jakie daje umowa pisemna, dodatkowo opatrzona datą pewną. Ustna umowa nie daje zatem dzierżawcy prawa pierwokupu nieruchomości, nie pozwala na jej ujawnienie w ewidencji gruntów i nie chroni przed rozwiązaniem za wypowiedzeniem.

Zgodnie z obowiązującym przepisami wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Umowę zawartą na czas określony, o ile strony nie przewidziały możliwości jej rozwiązania, w ogóle nie można rozwiązać.

W sytuacji opisanej dzierżawca winien niezwłocznie zawiadomić (w miarę możliwości) nabywcę o wykonywanej umowie dzierżawy, dokonanych zasiewach i czasie, kiedy umowa wygasa, z jednoczesnym zażądaniem podania w jaki sposób ma płacić w przyszłości czynsz. Jeśli nabywca zna miejsce (adres i dane notariusza) zawarcia umowy sprzedaży, może u notariusza złożyć odpowiednie pismo z zaznaczeniem jakiej transakcji dotyczy.

Gdy nabywca zostanie poinformowany o tym, że osoba trzecia korzysta z gruntu, nie może samowolnie na niego wejść, bowiem naraża się na powództwo o przywrócenie posiadania i dodatkowo − na roszczenie o zwrot nakładów i pokrycie szkód, jeśli wchodząc na grunt je zniszczył.

Reasumując, skuteczne zawiadomienie nabywcy o swoich prawach może spowodować, że nie wejdzie on na grunt i nie zniszczy zasiewów. Postępowanie nabywcy nieruchomości nie zawsze wynika ze złej woli – często sprzedający zatajają przed kupcem, że grunt jest w posiadaniu innej osoby, licząc że sprawa się nie wyda, że nabywca „jakoś sobie poradzi” lub sądząc, że dzierżawca będzie po prostu musiał zejść z pola. Tym bardziej konieczne jest poinformowanie nabywcy, by ten równie mógł zrezygnować z kupna, jeśli taka ustna umowa dzierżawy była zawarta.

Podział łąki na działki pomiędzy współwłaścicielami

Bożena Wawrzynowska    |    17 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Kilka lat temu przejąłem gospodarstwo po rodzicach, w tym działkę łąki o powierzchni 2,52 ha, która jest we współwłasności. Mój udział stanowi 3/7 powierzchni, reszta jest we współwłasności 3 innych rolników. Działka ta jest poszatkowana rowami melioracyjnymi, w efekcie czego każda z użytkowanych przez nas umownie jej część jest mniejsza od 30 arów. Wszyscy chcemy znieść współwłasność i podzielić się użytkowanymi kawałkami. Jednak ani notariusz, ani później sąd nie wyrazili zgody na taki geodezyjny podział. Nikt też nie chce spłaty za swój udział. Każdy z nas chce wydzielić swoją własność tam, gdzie użytkuje. Jak rozwiązać ten problem?

Odpowiedź: Współwłasność gruntu może zostać zniesiona na trzy sposoby. Mianowicie poprzez fizyczny podział gruntu polegający na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli mniejszych części odpowiadających udziałom we współwłasności, poprzez przyznanie własności całego gruntu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz poprzez sprzedaż gruntu i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej sumy pieniężnej (art. 211, 212 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z pytania wynika, że jedynym sposobem zniesienia współwłasności przedmiotowej łąki może być jej sprzedaż oraz podział pomiędzy współwłaścicieli sumy uzyskanej ze sprzedaży. Stosownie do art.211 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jak wynika z przytoczonego powyżej przepisu, współwłasność rzeczy, w tym gruntu, może zostać zniesiona poprzez jego podział tylko wtedy jeśli każda z wydzielonych części nie utraci swojego gospodarczego przeznaczenia, nie utraci wartości. Nadto konieczne jest, aby możliwe było swobodne korzystanie z każdej z wydzielonych części, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz bez zakłóceń dla korzystania z innych wydzielonych części czy też ryzyka wystąpienia w przyszłości konfliktu pomiędzy sąsiadami.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w postanowieniu z 17 listopada 2000 r. w sprawie o sygn. akt V CKN 543/00 stwierdził, iż „przesłance społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia” (LEX nr 536948). Nadto w postanowieniu z 15 lipca 1999 r. (I CKN 88/98) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym „fizyczny podział nieruchomości jest zasadny tylko wtedy, gdy jego dokonanie pozwala na racjonalne wykorzystanie powstałych w wyniku podziału działek i nie skutkuje wystąpieniem negatywnych przesłanek sprzeciwiających się dokonaniu podziału” ( LEX nr 452844).
Ja wynika z listu, podział łąki na mniejsze części jest niemożliwy z uwagi na fakt, że jest ona poprzecinana rowami melioracyjnymi. Należy zakładać, że mniejsze części po wydzieleniu nie spełniałyby ww. kryteriów, w związku z czym podział fizyczny łąki jest obecnie niemożliwy.

Z kolei zgodnie z art. 213 K.c., jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Nadto na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

W takiej sytuacji oraz przypadku braku zgody współwłaścicieli na przyznanie własności gruntu jednemu z nich w grę może wchodzić jedynie sprzedaż gruntu i podział uzyskanej sumy albo dalszy pozostawanie we współwłasności.

Zobowiązania w akcie notarialnym

Bożena Wawrzynowska    |    15 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Na podstawie aktu notarialnego darowizny zobowiązałem się płacić teściowi comiesięczną rentę. Zdarzyło się jednak, że ostatnio płaciłem z opóźnieniem. Teść skierował sprawę do komornika, a ten zajął moje konto bankowe. Co w takiej sytuacji robić?

Odpowiedź: Niezależnie od tego, czy stroną umowy jest członek rodziny, czy osoba obca, zobowiązania winny być dotrzymywane. Dotyczy to również świadczeń rentowych ustanowionych na podstawie aktu notarialnego. W przypadku opóźnienia w ich uiszczaniu, uprawniony (w tym przypadku teść) ma prawo egzekwować przysługującą mu należność w drodze postępowania egzekucyjnego.

Jeżeli należności z tytułu renty dodatkowo zabezpieczone są poprzez poddanie się przez zobowiązanego dobrowolnie egzekucji na podstawie art. 777 kodeksu cywilnego, dochodzenie takiej należności jest dodatkowo ułatwione. Jest tak dlatego, że dobrowolne poddanie się egzekucji pozwala wierzycielowi uzyskać tytuł egzekucyjny (orzeczenie sądu lub akt notarialny będący podstawą egzekucji) bez konieczności przeprowadzania rozpraw sądowych. Nadanie klauzuli wykonalności następuje na podstawie postanowienia sądu wydanego na posiedzeniu niejawnym, bez powiadomienia dłużnika.

W przypadku, gdy komornik dokonał czynności egzekucyjnych i egzekwuje należność, dłużnikowi pozostaje albo spłacenie całego zadłużenia wraz z kosztami egzekucji, albo porozumienie z wierzycielem w sprawie uregulowania długu.

W ostateczności możliwe jest również porozumienie z komornikiem i ustalenie sposobu spłaty zadłużenia wraz z kosztami egzekucji.

Podatek od prywatnej pożyczki

Bożena Wawrzynowska    |    13 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Kto jest zobowiązany odprowadzić podatek od prywatnej pożyczki i ile on wynosi?

Odpowiedź: Umowy pożyczki, obok umów dożywocia czy hipotek, opodatkowane są podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje w chwili dokonania czynności, tj. wykonania umowy pożyczki i obciąża biorącego pożyczkę. Jest on liczony od wartości pożyczki.
Stawka podatku wynosi 2%. Może ona jednak wynieść nawet 20%, jeśli w trakcie kontroli podatkowej podatnik powołuje się na taką umowę, jednak nie odprowadził od niej podatku lub gdy nie jest w stanie udowodnić faktu jej zawarcia. Warto wspomnieć, iż przepisy prawne dotyczące uregulowań tego podatku (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych ) zawiera szereg zwolnień od podatku, a część z nich dotyczy pożyczek udzielanych pomiędzy najbliższymi krewnymi.

Odszkodowanie za wypadek przy pracy w gospodarstwie

Bożena Wawrzynowska    |    08 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Jestem pracownikiem w gospodarstwie rolnym. Podczas pracy na polu potrącił mnie ciągnik, przez co złamałem nogę i zostałem mocno poturbowany. Czy należy mi się odszkodowanie?

Odpowiedź: Poszkodowany pracownik może ubiegać się o odszkodowanie z polisy OC pojazdu, który go potrącił.
Aby uzyskać świadczenie odszkodowawcze, należy udowodnić winę sprawcy lub jego zaniedbanie. W tym celu po wypadku powinna zostać sporządzona stosowna notatka opisująca całe zdarzenie, która zostanie podpisana zarówno przez poszkodowanego, jak i sprawcę. Jeśli na miejscu byli świadkowie ważne jest, aby pozostawili oni swoje dane kontaktowe.

Niezbędne jest również zbieranie faktur jak również dokumentacji medycznej przedstawiającej proces leczenia po wypadku. Poszkodowany powinien zachować wszelkie rachunki, które udokumentują poniesione przez niego dodatkowe koszty, takie jak np. zakup leków, rehabilitacja czy dojazd do placówek medycznych. W takim przypadku osobie, która uległa wypadkowi należy się wypłata zadośćuczynienia za uszczerbek na zdrowiu, poniesione koszty leczenia, jak również za straty wynikające z niemożliwości wykonywania dalszej pracy.

Warto zapamiętać, że prawo do wypłaty odszkodowania za brak możliwości wykonywania dalszej pracy należy się nie tylko osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, ale również tym zatrudnionym na umowę zlecenie czy umowę o dzieło.