Pytanie: O nowych zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2016 r. dotyczących zwolnienia z uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych dowiedziałem się od znajomego, który skorzystał ze zwolnienia. Mówił mi również, iż ja w ramach prowadzonego gospodarstwa mogę w niektórych przypadkach również być zwolnionym z tego podatku. Chciałbym wiedzieć jakie to sytuacje?

Odpowiedź:

Według ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, od tego podatku zwalnia się sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem, że w wyniku dokonania tej czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne. Powierzchnia gospodarstwa utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia natomiast, musi być nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha. Gospodarstwo to powinno być prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Jeden z problemów, o którym wspominają często rolnicy, dotyczy sytuacji gdy np. rolnik dzierżawi 10 ha i potem nabywa np. 3 ha gruntów rolnych na własność.

W świetle ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 (sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Chodzi o grunty stanowiące własność lub znajdujące się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. W tejże definicji następuje odwołanie do posiadania. Zatem w skład gospodarstwa mogą wchodzić także grunty dzierżawione. Powierzchnia gospodarstwa utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia jest wtedy nie mniejsza niż 11 ha. W takiej sytuacji zastosowanie będzie miało zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kolejny problem odnosi się do sytuacji, gdy dzierżawca nabywa dzierżawiony grunt rolny. Grunty dzierżawione wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i gdy osoba je nabywa, to nie powiększa się gospodarstwo. W tym przypadku stosuje się wykładnię, według której nabywcy dzierżawionego gruntu nie będzie przysługiwało zwolnienie. Z drugiej jednak strony dzierżawa jest czasową formą gospodarowania gruntem, a własność zapewnia trwałość jednostce. Dlatego odnotować należy wykładnie słusznie przyznające nabywcy dzierżawionych gruntów możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Kwestia ta jest jednak dyskusyjna, dlatego w takiej sytuacji najlepiej wystąpić z pytaniem do właściwego urzędu skarbowego. Notariusz bowiem po zawarciu aktu notarialnego przekazuje jeden egzemplarz aktu do urzędu skarbowego.

Wątpliwości nie budzi z kolei sytuacja, w której rolnik kupuje ziemię, którą wcześniej dzierżawił, ale po zakończeniu umowy dzierżawy. W takiej sytuacji przysługuje mu zwolnienie od czynności cywilnoprawnych, o ile spełnione zostały pozostałe warunki.
Co z budynkami?

Częstym problemem jest również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych budynków, które są posadowione na kupowanym gruncie. Chodzi zatem o grunty zabudowane. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż według ustawy zwolnienie odnosi się do gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami. W praktyce stwierdzić należy, że zwolnienie nie dotyczy części składowych nieruchomości w postaci budynków lub budowli.

Kolejny kwestia w kontekście zwolnienia od podatku, dotyczy nabycia udziału gruntów rolnych. W tym zakresie warto odwołać się do pisma z 24 marca 2017 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Według niego, nabycie udziału we współwłasności nieruchomości rolnej (skoro nabyty udział będzie spełniał definicję gospodarstwa rolnego i sama nieruchomość też stanowić będzie gospodarstwo rolne) podlega zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy zaznaczyć, że zwolnienie od czynności cywilnoprawnych stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.

Czy można złożyć sprzeciw co do drogi koniecznej?

Bożena Wawrzynowska    |    11 września 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Sąsiad wystąpił o ustanowienie drogi koniecznej przez moje pole twierdząc, że inaczej nie może dojechać do drogi publicznej. Jak się bronić w takim postępowaniu?

Odpowiedź:

Na wstępie należy ustalić czy rzeczywiście pole stanowi jedyne dogodne połączenie własności sąsiada z drogą publiczną. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej zwanej drogą konieczną.

Przeprowadzenie drogi koniecznej winno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (w tym przypadku Pana pola).

Postępowanie to powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy, co oznacza, że w zasadzie obrona w takiej sprawie winna ograniczać się do wskazania innego możliwego dojazdu do drogi publicznej.

Pomocna może okazać się opinia biegłego, która jest przeważnie zlecana przez sądy w celu ustalenia, czy proponowana droga jest tą najmniej uciążliwą dla sąsiadów i jednocześnie najbardziej rozsądną.

W ostateczności jednak właściciel gruntów obciążonych zawsze może domagać się zasądzenia odpowiedniego wynagrodzenia za obciążenie jego gruntu taką służebnością.

Jakie grożą konsekwencje w sytuacji niezawinionego rozwiązania umowy dzierżawy?

Bożena Wawrzynowska    |    08 września 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Zawarliśmy z mężem umowę dzierżawy na czas określony, która była jedną z podstaw uzyskania dopłaty ARiMR do zakupu ciągnika. Ziemia została przekazana innemu właścicielowi, który chce rozwiązać umowę. Czy możemy się na to zgodzić? Czy grożą nam jakieś konsekwencje ze strony ARiMR?

Odpowiedź:

Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony i opatrzona do tego datą pewną nie może być rozwiązana przez żadną ze stron z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Taka dzierżawa może być rozwiązana jedynie za porozumieniem stron lub w okolicznościach, za które ponosi odpowiedzialność dzierżawca (zaleganie z czynszem, korzystanie z gruntu w sposób niezgodny z umową, bezprawne udostępnienie go osobie trzeciej).

Samo nabycie własności dzierżawionego gruntu przez osobę trzecią nie jest podstawą do rozwiązania umowy dzierżawy. Żądanie nowego właściciela rozwiązania umowy nie jest wiążące dla dzierżawcy i nie musi on godzić się na nie.

Jeżeli dodatkowo dzięki dzierżawionym gruntom dzierżawca otrzymał pomoc publiczną (dopłatę do ciągnika, dopłaty w ramach ONW itp.), zgoda na dzierżawę może oznaczać konieczność zwrotu uzyskanej pomocy lub jej części. Należy bowiem pamiętać, że beneficjent jest zobowiązany informować ARiMR o każdej istotnej okoliczności, dotyczącej gospodarstwa, w tym o zmianie jego powierzchni. Zawiadamiając o zmianie powierzchni należy dołączyć dokument potwierdzający taką zmianę.

Jeśli jest to rozwiązanie umowy, na które dobrowolnie wyraził zgodę dzierżawca, ARiMR ma prawo domagać się zwrotu udzielonej pomocy czy dofinansowania. W świetle powyższego należy zaznaczyć, że dzierżawca nie tylko nie musi, lecz przede wszystkim nie powinien się godzić na rozwiązanie umowy dzierżawy, bowiem w konsekwencji może to wiązać się z koniecznością zwrotu uzyskanego dofinansowania na ciągnik.

 

Pytanie: Sześć lat temu zawarłem umowę dzierżawy. Rok temu właściciel zmarł, a jego syn wiosną wjechał na pole i zniszczył moje zasiewy. Gdy zaprotestowałem, powiedział, że moja umowa zawarta z jego ojcem nie wiąże. Czy mam jakieś prawa w takiej sytuacji?

Odpowiedź:

Generalnie rzecz ujmując spadkobierca nabywa ogół praw i obowiązków spadkodawcy, a więc również prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy nieruchomości rolnej.

Niewątpliwie też spadkobierca nie ma prawa samowolnie wejść na teren, będący w posiadaniu innej osoby, nawet wówczas, gdy jest jego właścicielem, a posiadacz nie ma tytułu prawnego do gruntu. Posiadacz może w razie takiego wtargnięcia samemu „odzyskać” posiadanie (art. 343 kodeksu cywilnego), nie może jednak stosować przemocy wobec osób. Posiadacz może również wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń (art. 344 § kodeksu cywilnego).

Niezależnie od powyższego posiadaczowi przysługuje roszczenie o naprawienie szkody wynikłej ze zniszczenia zasiewów. Roszczenia dotyczące ochrony posiadania to nie wszystkie kwestie związane z opisaną sprawą. Co prawda nie wyjaśniono, w jakiej formie została zawarta umowa dzierżawy i na jaki okres. Nie podano również, czy syn zmarłego dzierżawcy jest faktycznie spadkobiercą i czy zmarły pozostawił innych spadkobierców.

Jeśli jednak strony zawarły umowę dzierżawy ustną lub pisemną, lecz na czas nieokreślony, wydzierżawiający (lub jego spadkobiercy) może rozwiązać taką umowę na rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, o ile w umowie strony nie postanowiły inaczej. W przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony i z data pewną, strony mogą taką umowę rozwiązać jedynie w przypadku, gdy sama umowa taką możliwość przewiduje.

Reasumując wskazać należy, że dzierżawca winien w takiej sytuacji wystąpić przeciwko synowi byłego właściciela z powództwem o przywrócenie stanu poprzedniego oraz zaniechanie naruszeń. W toku postępowania to naruszający posiadanie będzie musiał wykazać, że przysługuje mu tytuł prawny do ziemi. Dotychczasowy posiadacz musi jedynie wykazać, że faktycznie władał nieruchomością do czasu, gdy wtargnął na nią syn zmarłego właściciela.

Ponadto, naruszający posiadanie będzie musiał, na żądanie dzierżawcy, pokryć szkodę, jaką ten poniósł w związku ze zniszczeniem zasiewów.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR)- co można w nim załatwić?

Bożena Wawrzynowska    |    04 września 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Od 1 września zaczął funkcjon0wać Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Przejął on zadania Agencji Rynku Rolnego oraz Agencji Nieruchomości Rolnych. Pozostała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Jakie sprawy rolnicy będą teraz załatwiać w KOWR, a jakie w ARiMR?

Odpowiedź:

ARiMR obsłuży instrumenty finansowe przejęte po ARR:
– dopłaty do materiału siewnego,
– nadzwyczajna pomoc dla producentów mleka i dla rolników z innych sektorów hodowlanych,
– tymczasowa pomoc dla rolników w sektorach hodowlanych,
– wsparcie dla producentów owoców i warzyw związane z rosyjskim embargiem,
– uznanie grup i organizacji producentów oraz ich zrzeszeń w sektorze owoców i warzyw, mleka oraz innych sektorach,
– dofinansowanie funduszu operacyjnego uznanych organizacji producentów owoców i warzyw,
– administrowanie rozdysponowania owoców i warzyw nieprzeznaczonych do sprzedaży.

Zadaniami KOWR, które zostały przeniesione z ANR będą:
– nieodpłatne przekazywanie gruntów samorządom,
– gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
– wydawanie decyzji administracyjnych dotyczących prywatnego obrotu gruntami rolnymi,
– udzielanie bezzwrotnej pomocy finansowej na utrzymanie infrastruktury na terenach wiejskich,
– sprawowanie nadzoru nad działalnością 41 państwowych spó­łek hodowli roślin i zwierząt.

Zadania KOWR przejęte od ARR:
– kontrola pisemnych umów na dostawy produktów rolnych,
– dopłaty do prywatnego przechowywania oraz interwencyjnych zakupów i sprzedaży produktów rolnych,
– handel zagraniczny,
– energia odnawialna w rolnictwie,
– wspieranie działań promocyjnych i informacyjnych na rynkach wybranych produktów rolnych i żywnościowych w ramach WPR,
– monitoring rynku cukru,
– obsługa funduszy promocji