Problemy z ustną dzierżawą

Bożena Wawrzynowska    |    20 lutego 2017    |    Komentarze (0)

Pytanie: Na podstawie ustnej umowy dzierżawy z sąsiadem użytkuję działkę rolną. Chce ją kupić ktoś inny i już wkrótce ma nastąpić podpisanie umowy sprzedaży, bowiem sąsiad nie chce uznać naszej dzierżawy. Ponieśliśmy już nakłady na zasiewy. Jak temu zaradzić?

Odpowiedź: Ustna umowa dzierżawy wiąże strony, podobnie jak umowa zawarta w formie pisemnej. Problem polega tylko na wykazaniu, że umowa została zawarta i jaka jest jej treść. To na dzierżawcy spoczywa obowiązek udowodnienia nowemu właścicielowi, że taka umowa została zawarta. Winien zatem przedstawić dowody zapłaty czynszu dzierżawnego, dokonanych nakładów na grunt, świadków na to, że użytkuje nieruchomość itp. Wszystkie dowody warto gromadzić jak najszybciej, nie czekając na ewentualną sprawę sądowa.

Niewątpliwie umowa ustna nie daje takiej pewności i uprawnień, jakie daje umowa pisemna, dodatkowo opatrzona datą pewną. Ustna umowa nie daje zatem dzierżawcy prawa pierwokupu nieruchomości, nie pozwala na jej ujawnienie w ewidencji gruntów i nie chroni przed rozwiązaniem za wypowiedzeniem.

Zgodnie z obowiązującym przepisami wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Umowę zawartą na czas określony, o ile strony nie przewidziały możliwości jej rozwiązania, w ogóle nie można rozwiązać.

W sytuacji opisanej dzierżawca winien niezwłocznie zawiadomić (w miarę możliwości) nabywcę o wykonywanej umowie dzierżawy, dokonanych zasiewach i czasie, kiedy umowa wygasa, z jednoczesnym zażądaniem podania w jaki sposób ma płacić w przyszłości czynsz. Jeśli nabywca zna miejsce (adres i dane notariusza) zawarcia umowy sprzedaży, może u notariusza złożyć odpowiednie pismo z zaznaczeniem jakiej transakcji dotyczy.

Gdy nabywca zostanie poinformowany o tym, że osoba trzecia korzysta z gruntu, nie może samowolnie na niego wejść, bowiem naraża się na powództwo o przywrócenie posiadania i dodatkowo − na roszczenie o zwrot nakładów i pokrycie szkód, jeśli wchodząc na grunt je zniszczył.

Reasumując, skuteczne zawiadomienie nabywcy o swoich prawach może spowodować, że nie wejdzie on na grunt i nie zniszczy zasiewów. Postępowanie nabywcy nieruchomości nie zawsze wynika ze złej woli – często sprzedający zatajają przed kupcem, że grunt jest w posiadaniu innej osoby, licząc że sprawa się nie wyda, że nabywca „jakoś sobie poradzi” lub sądząc, że dzierżawca będzie po prostu musiał zejść z pola. Tym bardziej konieczne jest poinformowanie nabywcy, by ten równie mógł zrezygnować z kupna, jeśli taka ustna umowa dzierżawy była zawarta.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: